Как достраивают жилой комплекс «Аркадия».

С чего начиналось

Аркадия. Называть так место, где царили простота нравов и жизненное спокойствие, повелось еще с античных времен. На это и надеялись, приступая к строительству нового жилого комплекса в границах минских улиц Богдановича, Тиражной, Тургенева и переулка Верхнего. За реализацию проекта взялась компания «Тамбаз». Большинство многоэтажек удалось сдать, но в 2017-м работы на двух домах остановились. Привлекательное название стало терять первоначальную символичность.

Как объяснял руководитель застройщика, проблема в отказе банков кредитовать достройку комплекса, включая нереализованные коммерческие площади и парковки. Без квартир остались 620 человек, большинство из которых свои квадратные метры полностью оплатили. Дальше — уголовное дело в отношении директора «Тамбаза». А в результате — несколько лет неволи за служебную халатность и злоупотребление полномочиями.

Попытки нового руководителя строительной фирмы реанимировать процесс успехом не увенчались. В интересах будущих жителей «Аркадии» городские власти запустили процедуру смены заказчика. В ноябре 2018-го вышел президентский Указ № 430: достраивать дома предстояло управлению капитального строительства Советского района и Стройтресту № 4. На эти цели предусматривалась бюджетная ссуда в размере 30 млн рублей.

Произошедшее с «Аркадией» государство признало страховым случаем. Но из 620 держателей жилищных облигаций (стоимость одной равна стоимости одного квадратного метра) страховые выплаты получили чуть более половины. Дело в том, что часть облигаций была выпущена под залог имущества или поручительство. Окончательные выплаты предстоят, но после реализации имущества «Тамбаза».

На каких условиях

Летом 2019-го возобновилось строительство высотки-столбика — второй очереди комплекса. В феврале 2020-го после госстройэкспертизы и подтверждения сметной стоимости людям объявили условия достройки. Общая стоимость квадратного метра жилой части дома составила 1674 р. с учетом прибыли заказчика в 1,95 %. При этом, по расчетам Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру готовность дома на момент начала достройки была 58%. Из чего следует, что доплатить придется примерно 42 %. Однако на февральской встрече в администрации Советского района прозвучало: расходы могут быть ниже, так как на деле оплата будет идти по факту выполненных работ.

Если участник строительства ранее не полностью оплатил жилье, например, выкупил 60 жилищных облигаций из 80, то теперь при заключении договора долевого строительства он должен остаток площади квартиры оплатить по рыночной цене. Она определена исходя из конъюнктуры цен на недвижимость в Советском районе на конец 2019 года и составляет по договору 2979 р. 21 к. за квадратный метр. Кстати, в доме-столбике 241 квартира, некоторые граждане оформляют документы сразу на несколько помещений. Как уточнил заказчик, свободного нереализованного жилья в этом доме нет.

Заключать договоры долевого строительства с гражданами УКС начал с 17 февраля. На 17 марта заключено 133 договора, еще 34 выдано для ознакомления.

— Рассчитываем, что до конца марта мы заключим договоры со всеми желающими, — говорит директор УКС Советского района Валерий Минченков. — Оплату нужно вносить ежемесячными платежами по фактической процентной готовности дома, то есть за выполненную нами работу плюс аванс 50% от стоимости планируемых работ в следующем месяце. Тот, кто заключил договоры в феврале и начале марта, получил первые справки и должен внести деньги до 10 апреля. Первоначальный взнос за выполненные работы в этом случае составляет 400 рублей за квадратный метр. Остальные граждане получат первую справку в апреле. В договоре предусмотрено, что окончательный расчет стоимости достройки идет по фактическим затратам подрядчика и заказчика после обмеров агентством по госрегистрации и земельному кадастру.

Что сделано

Готовность дома на конец февраля составляла около 80 %. На объекте завершены штукатурные работы, сантехническая разводка, близится к финишу монтаж электросетей, идет чистовая отделка мест общего пользования. Принято решение о пробном пуске тепла, чтобы выполнить пусконаладку системы отопления. После демонтажа подъемного крана на его месте заканчиваются монолитные работы по стилобатной части.

— В квартирах по проекту были предусмотрены межкомнатные перегородки, штукатурка, стяжка. Мы в эту концепцию изменений не вносили. Эти виды работ выполнены, — поясняет В. Минченков. — Надеемся завершить чистовые отделочные работы мест общего пользования и окончательную отделку фасада в течение мая-июня. На июль останется благоустройство территории, пусконаладка и испытания всех инженерных систем. В августе планируется ввести дом в эксплуатацию, а в сентябре предоставить дольщикам окончательный расчет.

Почему важны изменения

Урегулировать ситуацию, связанную с «Аркадией», всё еще остается государственной задачей. Исходя из этого предлагается внести некоторые изменения в Указ № 430.

— Сегодня граждане должны достроить квартиру либо они теряют свое право на нее и деньги. Проект документа предусматривает для лиц, которые не могут сделать доплаты, переуступить свое право на заключение договора долевого строительства другому лицу, — поясняет председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Ирина Гонтарева. — В этом случае заключается трехсторонний договор между прежним держателем облигаций, новым дольщиком и УКСом. Новый дольщик достраивает квартиру на условиях, предусмотренных в Указе № 430, и становится ее собственником. Он также возмещает прежнему участнику строительства определенную договорную сумму.

Еще один пункт предусматривает: если на дату приемки жилого дома фактическая стоимость объекта долевого строительства для участников окажется ниже цены договора, то УКС возвращает деньги.

Следующее изменение предусматривает иной порядок возврата средств после реализации всей недвижимости ЖК «Аркадия». В действующем Указе № 430 прописана такая схема: возврат бюджетной ссуды, выданной на достройку комплекса, погашение выплат страховым компаниям, перечисление в бюджет остатка, если он будет. В проекте пока предлагается иной порядок: погашение ссуды, возврат средств держателям жилищных облигаций и только потом выплаты страховым компаниям.

— Еще один пункт проекта касается граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (таких среди держателей облигаций 119 человек. — Прим. Авт.). Предлагается предоставить им субсидию на строительство в рамках указа № 240 от 4 июля 2017-го о господдержке, — уточняет И. Гонтарева.

Наконец, еще одно изменение, без которого невозможно ввести дома: передача на баланс эксплуатирующим организациям инженерных сетей, построенных «Тамбазом», но не введенных в эксплуатацию. Если эта позиция будет утверждена, то сети примут по фактическому состоянию.

Что волнует

Правильность некоторых цифр. Например, участники строительства спрашивают, почему для расчетов берется общая готовность дома в 58%, а не готовность жилой части, которая выше?

Как поясняют руководители проектного института и УКСа — нет методики расчетов на достройку части здания, объект надо рассматривать целиком. Отсюда и цифра готовности дома в целом. Но при этом бухучет ведется по разным статьям: отдельно по жилой части, коммерческой недвижимости, инженерным сооружениям. Поэтому затраты, которые идут на коммерческие помещения, не касаются строительства квартир. Люди оплачивают лишь те работы, которые выполняются на жилой части. И лишнего, как неоднократно звучало на всевозможных встречах, никто брать не собирается.

Но больше всего претензий у граждан возникает в связи с доплатами, а также распределением компенсации, которую держатели облигаций могут получить после продажи коммерческих площадей.

Так, по документации «Минскпроекта», площадь практически всех квартир немного увеличилась (вероятно, за счет использования других материалов для перегородок. — Прим. Авт.). Доплачивать за образовавшиеся метры придется по рыночной цене.

— Если мы выкупили у «Тамбаза» облигации на всю квартиру, то почему сейчас разницу в 3-4 метра должны оплачивать по более высоким ценам? — удивляется Вячеслав А. — Это нелогично. Мы просили внести в проект указа возможность вот такие «лишние» квадраты оплачивать по себестоимости плюс 1,95% прибыли застройщика. Например, в 3-комнатной квартире ранее по договору с «Тамбазом» площадь была 110 «квадратов», а теперь стала 116,5. Это ощутимая разница.

Несправедливым собеседник считает и отсутствие дифференциации в возможных выплатах держателям жилищных облигаций. По его мнению, было бы правильнее всех граждан разделить на три категории: не получивших страховые выплаты, частично получивших и получивших всю номинальную стоимость облигаций. В соответствии с этой градацией и производить выплаты. Правда, с таким раскладом не соглашаются те, кто строит квартиры в четвертой очереди (доме-стене). Готовность их дома ниже, а себестоимость строительства и доплаты могут быть существенно выше. Тогда, несмотря на полученные страховые выплаты, этим гражданам придется доплатить сверх стоимости облигаций даже больше, чем тем, кто строится во второй очереди. Такой расклад они считают несправедливым.

Обсуждение предложений продолжается. Вот и на недавней прямой линии в Мингорисполкоме первый заместитель председателя Федор Римашевский, выслушав мнения горожан, решил провести дополнительную встречу с участием всех сторон, чтобы максимально учесть их интересы. Словом, работа над документом не останавливается. А, значит, надежда на то что «Аркадия» всё же перестанет быть местом раздора, сохраняется.

Мнение эксперта

— Период продаж квартир в «Аркадии» был длительный, и стоимость квадратного метра существенно отличалась от первоначальной. Поэтому если взять среднюю цену жилищных облигаций, добавить суммы предполагаемых доплат в достраиваемом доме и сравнить с ценой квадратного метра в возводящемся неподалеку комплексе, то они на сегодня практически одинаковы, — отмечает специалист по сделкам с недвижимостью Дмитрий Кулагин. — Но какие отрицательные моменты возникают у дольщиков «Аркадии»? Чем больше площадь квартир, тем выше доплаты: у кого-то это будет 20 тыс. долларов, у кого-то 35-40. В то же время, когда люди заключали договоры с застройщиком, была другая ситуация: чем больше площадь квартиры, тем по более низкой цене предлагался квадратный метр. А сейчас при доплатах этой дифференциации нет. И с этим, скорее всего, придется смириться.

Справочно

Номинальная стоимость облигаций составляла в основном около 600 рублей. Реальная стоимость колебалась от 330 до 1300 долларов в эквиваленте. По информации, предоставленной ранее «Тамбазом», примерно около 20 % облигаций приобретены по цене 600-800 долларов, 60 % — по цене 800-1000 долларов, около 5 % стоили менее 600 у.е., остальные — более 1000 у.е.

По информации УП «Агентство «Минск-Новости»