Russian Belarusian

По состоянию на 22.02.2019 (информация обновляется по мере поступления вопросов).

1. Теряет ли владелец жилищных облигаций (далее – ЖО), получивший по ним страховое возмещение, право на первоочередное заключение договора долевого строительства с новым заказчиком (ГП «УКС Советского района г. Минска»), т.к. на момент заключения такого договора данный гражданин уже не будет являться владельцем ЖО?

Подпунктом 4.4 пункта 4 Указа определено, что заказчику ГП «УКС Советского района г. Минска» предоставляется право заключать договоры создания объектов долевого строительства по объектам долевого строительства, по которым имеются заключенные ООО «Тамбаз» и не исполненные им до вступления в силу настоящего Указа договоры (соглашения) с владельцами жилищных облигаций, - с ограниченной прибылью заказчика в отношении доли владельца жилищных облигаций в объеме объекта и без ограниченной прибыли заказчика в отношении площади объекта долевого строительства, превышающую указанную долю владельца жилищных облигаций.

Ключевой фразой в данном случае является «до вступления в силу настоящего Указа». Соответственно, независимо от того, получит ли держатель жилищных облигаций выплаты страховые, поручителей или залогодержателя; будут ли на момент заключения с «УКС Советского района г. Минска» договора долевого строительства «погашены» жилищные облигации, гражданин до вступления в силу настоящего Указа, т.е. до 06.11.2018 являлся держателем жилищных облигаций, следовательно, на него распространяется льгота по ограничению прибыли заказчика.

Таким образом, владелец жилищных облигаций, получивший (либо не получивший) возмещение, не теряет первоочередное право заключения договора с «УКС Советского района г. Минска».

2. Частью третьей подпункта 4.4 пункта 4 Указа заказчику (ГП «УКС Советского района г. Минска») предоставлено право заключать договоры создания объектов долевого строительства. Означает ли это, что обязанность по заключению таких договоров с бывшими владельцами ЖО у заказчика отсутствует? Если нет, то будут ли внесены (и когда) изменения в Указ, устанавливающие такую обязанность?

Указом не предусмотрена обязанность ГП «УКС Советского района г. Минска» заключать договоры долевого строительства с держателями (бывшими держателями) жилищных облигаций, заказчику делегировано право.

В данном случае нельзя говорит об обязанности, так как это может привести к нарушению прав и свобод держателей (бывших держателей) ЖО, т.е. обязанность подразумевает лишение права выбора держателей (бывших держателей) ЖО заключать договор долевого строительства с ГП «УКС Советского района г. Минска» или не заключать.

В случае если бы была предусмотрена обязанность ГП «УКС Советского района г. Минска», а кто-нибудь из держателей (бывших держателей) ЖО не захотел вступать в договорные отношения, - «УКС Советского района г. Минска» обязан бы был обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора долевого строительства с таким гражданином, что является в данном случае недопустимым и лишает держателей (бывших держателей) ЖО права выбора.

Однако это не означает, что ГП «УКС Советского района г. Минска» будет самостоятельно выбирать с кем заключать договоры, а с кем нет. Абзацами 1,2 подпункта 4.4 пункта 4 Указа четко определено, что владельцы ЖО имеют первоочередное право на заключение договора, ГП «УКС Советского района г. Минска» обязан направить письменное предложение о заключении договора долевого строительства.

Таким образом, внесение изменений в Указ по данному вопросу не требуется.

3. Как гражданин вправе распоряжаться денежными средствами, полученными от выплат страховых, поручителей, залогодателей?

Полученными денежными средствами от выплат страховых, поручителей, залогодателей держатель ЖО имеет право распоряжаться на свое усмотрение, как посчитает нужным. Указом не предусмотрена иная обязанность держателя ЖО.

4. Переходит ли к страховщику, выплатившему страховое возмещение, право на соответствующую квартиру в строящихся домах 2-й и 4-й очереди?

Страховщику, поручителю, залогодателю, произведшим выплаты держателям ЖО, не переходит право на квартиры в строящихся домах 2-й, 4-й очереди, так как это противоречит всем нормам Указа.

5. Будет ли предусмотрена компенсация (какая?) тем владельцам ЖО, кто не сможет получить страховые выплаты в связи с неплатежеспособностью (банкротством) поручителей и залогодателей?

Указом не предусмотрены какие-либо компенсации держателям ЖО в случае не выплаты денежных средств поручителей и залогодателей. Держатели ЖО могут в рамках действующих норм законодательства обращаться в банковские учреждения для получения кредитных средств, иным способом реализовывать свое право на строительство квартиры.

6. На каких условиях с владельцем ЖО, получившим страховое возмещение, будет заключен договор долевого строительства – с ограничением прибыли двумя процентами от сметной стоимости объекта или без ограничения прибыли заказчика?

Подпунктом 4.4 пункта 4 Указа четко определено, что ГП «УКС Советского района г. Минска» с держателями ЖО будет заключен договор долевого строительства с ограниченной прибылью заказчика в размере не более двух процентов от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства.

7. На каких условиях будут оплачиваться дополнительные метры общей площади, появившиеся в процессе строительства в результате изменения проектной документации (если без ограничения прибыли, то какой процент прибыли и стоимость 1 м.кв. следует ожидать)?

Без ограничения прибыли. По рыночной стоимости.

8. Как будет поступать заказчик, если общая площадь квартиры уменьшится?

Будет сделан соответствующий перерасчет и излишне уплаченные деньги УКСом будут возвращены.

9. Сохраняется ли за владельцем ЖО, получившим по ним страховое возмещение, та же квартира, которая была указана в Соглашении о покупке жилищных облигаций СООО «Тамбаз»?

За владельцами ЖО, получившими выплаты (либо не получившими выплаты на дату заключения договора долевого строительства) сохраняется та же квартира, которая будет указана в Соглашении о покупке жилищных облигаций ООО «Тамбаз».

10. Когда начнется заключение договоров долевого строительства? Будут ли в них зафиксированы суммы доплат?

До получения проектной документации и (или) ее разработки (корректировки) невозможно начать заключение договоров долевого строительства, так как ГП «УКС Советского района г. Минска» не располагает сведениями о количестве квартир, их расположении, общей площади, отсутствует шахматка нумерации квартир.

Вопросы сроков, порядка, условий заключения договора в настоящее время прорабатывается с ГП «УКС Советского района г. Минска».

11. Какие документы для заключения договоров о намерениях нужно представить заказчику?

Для заключения договоров о намерениях необходимо представить: паспорт; соглашение с ООО «Тамбаз».

12. Предусмотрено ли заключение предварительных договоров (до заключения договоров долевого строительства)?

Предварительные договоры будут заключены при желании держателей ЖО.

13. Если гражданин не обращался за страховым возмещением (и юридически действие соглашения с ООО «Тамбаз» не прекращено), вправе ли он заключать договор долевого строительства с новым заказчиком?

В случае, если держатель ЖО числится в реестре владельцев, сформированном до 6 ноября 2018 года, он имеет первоочередное право на заключение договора долевого строительства, независимо от получения денежного возмещения страховщиков, залогодателей, поручителей.

В соответствии с пунктом 5 Указа ГП «УКС Советского района г. Минска» запрашивает у РУП «Республиканский центральный депозитарий ценных бумаг» реестры владельцев жилищных облигаций, сформированные на день вступления в силу настоящего Указа. Подпунктом 4.4 пункта 4 Указа определен порядок и условия заключения договора долевого строительства, в котором нет необходимого условия получения возмещения.

14. Сохраняется ли за гражданами, получившими страховые выплаты и заключившими договоры долевого строительства с новым заказчиком, право требовать у ООО «Тамбаз» через суд возмещения понесенных убытков?

Указом не предусмотрено ограничение держателей ЖО на возмещение через суд убытков, ущерба и т.д., причиненным ООО «Тамбаз».

15. Какой порядок внесения дольщиками денежных средств на завершение строительства будет предусмотрен договорами долевого строительства:

- сразу всю сумму в течение установленного срока;
- по частям (ежемесячно, ежеквартально) по мере фактического выполнения заказчиком работ по достройке именно жилой части;
- по завершении строительства жилых домов, чтобы был виден финансовый результат и сумма возможных доплат (в период достройки будет использоваться бюджетная ссуда)?

Когда (месяц, год) дольщикам нужно готовиться совершить первый платеж.

Порядок внесения дольщиками денежных средств на завершение строительства будет определен после разработки проектно-сметной документации. Планируется ежемесячная оплата по факту выполненных работ, плюс аванс на следующий месяц.

16. Если по завершении строительства в связи с успешной реализацией коммерческой недвижимости окажется, что сумма доплат от дольщиков должна быть меньше, как будет производиться (и будет ли производиться) возврат переплаченных средств?

Достройка коммерческой недвижимости не будет затрагивать жилую часть объектов, т.е. в цену достройки жилой части не будет включена себестоимость достройки коммерческой недвижимости.

При этом, Указом определена формула расчета цены для держателей ЖО: себестоимость плюс не более двух процентов. В случае завершения строительства с меньшей себестоимостью от сводного сметного расчета, будет произведен перерасчет для держателей ЖО в сторону уменьшения. Соответственно, если окажется, что кто-то из держателей ЖО осуществил переплату денежных средств, ГП «УКС Советского района г. Минска» будет произведен перерасчет и возврат денежных средств.

17. Почему в подпункте 4.5 пункта 4 Указа в перечне источников финансирования завершения строительства не учтены:

- стоимость недостроенной коммерческой недвижимости – расположенных на нижних этажах торговых площадей, парковок и т.п., если строительство этой недвижимости осуществлялось за счет средств владельцев ЖО (что подтверждено результатами проверки, проведенной Комитетом государственного контроля в конце 2017 года – начале 2018 года)?
- иные активы ООО «Тамбаз», которых по словам представителей различных государственных органов более чем достаточно для завершения строительства? Реализация этих активов под контролем территориального отдела принудительного исполнения и направление денежных средств надостройку жилой части существенно снизило бы или вовсе исключило доплаты для граждан, полностью оплативших стоимость своих квартир при приобретении ЖО.

В таком случае необходимо, чтобы держатели ЖО осуществляли финансирование достройки объектов коммерческой недвижимости, что в сложившихся условиях является недопустимым.

Кроме того, необходимо отметить, что в отношении ООО «Тамбаз» органами принудительного исполнения возбуждено ряд исполнительных производств в соответствии с действующим законодательством, на имущество ООО «Тамбаз» наложен арест и осуществляется его реализация для погашения задолженности перед физическими и юридическими лицами.

Также стоимость имущества ООО «Тамбаз» несоизмерима мала по сравнению с суммой необходимой на достройку объектов.

В случае, если бы у ООО «Тамбаз» было достаточно активов, он бы смог возобновить и достроить объекты.

18. Какие важнейшие особенности (по сравнению с формой типового договора) будут отражены в договорах долевого строительства, предлагаемых заказчиком?

Содержание договора долевого строительства будет определено после разработки проектно-сметной документации.

19. Когда следует ожидать возобновления строительства объекта и его завершение?

Строительство будет возобновлено после разработки проектно-сметной документации.

20. Как перестраховывается ответственность залогодателей и поручителей, в ситуации, когда они не способны выплатить страховое возмещение?

Вопрос рассматривается в судебном порядке.

21. Какой сценарий максимального соблюдения интересов граждан предусмотрен в случае, если поручители/залогодатели не рассчитаются по страховому обеспечению в течение 1 месяца с момента подачи заявления?

В рамках норм действующего законодательства.

22. Как реализована возможность покупателя (держателя ЖО – на момент подписания Указа, бывшего держателя ЖО – в период между получением страхового возмещения и заключением договора долевого строительства, дольщика – после заключения договора долевого строительства) продать квартиру, находящуюся в стадии строительства, другому физлицу?

Держатель ЖО не имеет право продать квартиру в период строительства, так как ее еще нет как объекта продажи и она не является его собственностью. Переход права заключения договора долевого строительства с ограниченной прибылью предусмотрен только в рамках наследования.

23. Если эта возможность не реализована, то на основании какого нормативного правового акта ограничивается право покупателя (не отказывающегося от строящейся квартиры) на продажу своей доли собственности в незавершенном строительстве другому физлицу?

В рамках Указа предусмотрена льготная цена только для держателей ЖО, если не держатель ЖО, то на общих основаниях.

24. На каком основании у ГП «УКС Советского района г. Минска» возникает право распоряжения квартирами покупателей (владельцев ЖО, не заключивших договор долевого строительства), если деньги за эти квартиры были уплачены покупателями, а не ГП «УКС Советского района г. Минска»?

Право распоряжения объектами незавершенного строительства (в том числе строящимися квартирами) у ГП «УКС Советского района г. Минска» возникает на основании Указа, все остальные претензии к ООО «Тамбаз».

25. Прокомментируйте, пожалуйста п 4.5 Указа:
«...источниками финансирования завершения строительства объектов являются: ...денежные средства, составляющие прибыль заказчика, за исключением прибыли, установленной в части четвертой подпункта 4.4 настоящего пункта, приходящейся на жилую часть объекта...».
Как это будет реализовано и как повлияет на уменьшение доплат пострадавших граждан?

При реализации квартир указанных объектов по коммерческой цене, прибыль будет направлена на строительство объектов с последующим перерасчетом стоимости квадратного метра объекта долевого строительства каждому из пострадавших от действий ООО «Тамбаз».

26. Какие у пострадавших будут возможности контролировать расчет стоимости 1 кв. метра с ограниченной прибылью в 2%, объём выполнения работ, акты доп.работ, правильность применения расценок, нормы расхода материала и т.д.?

Контроль за направлениями, изложенными в вопросе, а также за выполнением Указа в целом, возложен на Комитет государственного контроля Республики Беларусь (пункт 8 Указа).

27. В случае появления отказных квартир, возможна ли замена на данные квартиры квартир большей площади с целью минимизации доплат или их полном отсутствии? Если возможна, то каков конкретный алгоритм такой процедуры?

Пострадавшие от действий ООО «Тамбаз» смогут при заполнении анкеты предоставленной УКСом, выразить свои пожелания. Каждый случай будет рассмотрен индивидуально.

28. Необходимо ли мне выплачивать государственную пошлину при подаче иска в суд в отношении обеспечителей, поручителей и залогодателей? Какова процедура освобождения от ее уплаты?

В соответствии с подпунктом 1.1.11 пункта 1 статьи 285 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее – НК) освобождаются от государственной пошлины при обращении в суд истцы (взыскатели, заявители) за рассмотрение исковых заявлений, заявлений и жалоб в связи с заключением, исполнением или прекращением договоров (соглашений), предусматривающих обязательства застройщика, являющегося эмитентом жилищных облигаций, по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций в установленном законодательством порядке, а также апелляционных, кассационных и надзорных жалоб по таким делам.

Учитывая, что требования владельцев жилищных облигаций к лицам, предоставившим обеспечение исполнения обязательств по жилищным облигациям, возникают в связи с неисполнением эмитентом своих обязательств по договору, льгота по государственной пошлине, установленная подпунктом 1.1.11 пункта 1 статьи285 НК, подлежит применению при обращении владельцев жилищных облигаций с исками, заявлениями и жалобами к лицам, предоставившим обеспечение исполнения обязательств эмитента жилищных облигаций.

Архив